住宅ローンの利用 Ｑ１ 住宅ローンは使えますか？

Ａ１　通常の不動産購入と同様に住宅ローンの利用も可能です。但し、全ての金融機関が競売に前向きなわけではなく、基本的にお断りというところが多いのも現実です。

銀行融資を前提に入札に参加する場合は、入札前にローンの内定が必要となりますので、ご相談下さい。弊社で物件を扱うエリアの金融機関の担当者と交渉し、融資可能と思われる銀行をご紹介させていただきます。

自己資金 Ｑ２ 自己資金は最低いくら必要ですか？

Ａ２　住宅ローンの利用が可能な場合でも、基本的に最初に裁判所に入金する保証金（売却基準価額の20％）は自己資金で用意する必要があります。

それ以外は通常のローン同様、保証会社の保証料、金融機関の手数料、契約書の印紙代、入札代行会社への手数料、登記費用（司法書士報酬、所有権移転登記及び抵当権設定の登録免許税）が必要となります。借入条件によって変わりますので個別にご相談下さい。

相場より安く買えるわけ Ｑ３ なぜ相場より安く買えるのですか？

Ａ３　競売不動産は特殊な購入形態をとります。すなわち、

• 基本的に物件の内部を見て判断することができない。
• 瑕疵担保（見えない不具合：シロアリ、雨漏り、事件・自己など）があっても誰も補償してくれない。
• 所有者・占有者は明け渡しに関して必ずしも協力的でない。強制執行の手続きも有りますが結構な費用と時間がかかる。
• 3 点ｾｯﾄには明示されていない複雑な権利関係が潜んでいる場合がある。
• 実際に買える価格が明示されていない
  （売却基準価額と最低金額である買受申出保証額があるだけ）
• 住宅ローンを利用できる物件と金融機関が限られる。

また実際に入札に参加する人は、ほとんどが転売目的の業者ということもあります。 業者が物件を落札すると、落札金額に加えて、登録免許税、不動産取得税を納付します。さらに一般的に他の不動産業者に仲介料を払って売却を依頼しますので、そこに仲介手数料なるものが発生し、さらに消費税も加わります。 こういった経費を上乗せして新たに中古物件として売りに出しますので、

保証金の返金 Ｑ４ 落札できなかった場合振り込んだ保証金は戻ってきますか？

Ａ４　はい戻ってきます。開札の日から通常１週間程度で入札の時に指定した口座に振り込まれます。

落札可能な金額 Ｑ５ いくら上乗せすれば落札できますか？

Ａ５　物件の状態やエリア等にもよりまちまちです。
売却基準価額以下で購入できる物件もあれば、基準価額の２倍以上の金額で落札される物件もめずらしくありません。
ただ一応の目安としては基準価額の１．３倍～１．６倍程度の物件が多いという印象です。入札したい物件が見つかりましたら個別に調査の上金額をご提案致しますのでご相談下さい。

残債務の返済 Ｑ６ 残債務を請求されることはありませんか？

Ａ６　残債務を請求されることはありませんし、抵当権などが残る事もありません。競落金額の中で債権者は債務に充当するのが不動産競売です。但しマンションの場合、管理費や積立金、駐車場料金など、管理組合に支払う費用が滞納されている場合は購入者が負担することになります。調査時点での滞納金額は裁判所の３点ｾｯﾄの中に記載されています。

占有者の明け渡し費用 Ｑ７ 占有者の明け渡しにもお金が必要ですか？

Ａ７　基本的にお金を支払う義務はありませんので、弊社のスタンスとしては無条件での明け渡しを要求して粘り強く交渉致します。
ただ、現実問題としてお金のない方が競売によって家を失いますので、出るに出られないという場合もあります。話がこじれて強制執行になった場合は５０万～１００万円程度の出費となりますのでスムーズな立ち退きの為には引越し費用程度の負担はやむを得ない場合もあります。

また、中にははっきりと立ち退き費用を要求してくるちょっと厄介な人も居りますので、こういった場合は強制執行の手続きを取ります。申立てや現場立ち会いは当初ご提示した手数料の中で全て行いますので、弊社の追加費用は必要ありません。

諸費用の総額 Ｑ８ 諸費用は総額どれくらい見たら良いですか？

Ａ３　競売不動産は特殊な購入形態をとります。すなわち、

• 弊社落札事務手数料　　　　一律６０万円+ 消費税
• 登記費用　　　　　　　　　名義移転登記の登録免許税（固定資産評価証明書の課税標準額の2％）
• その他切手・登記簿謄本など実費　　数千円
• 不動産取得税　　　　　　　取得後半年後にかかる県民税（固定資産評価証明書の課税標準額の3％）
• 立退き費用　　　　　　　　０円～２０万円～３０万円（占有者の状態による）
• 滞納費用(マンションの場合)　管理費や積立金、駐車場料金などの滞納分（3点セットに記載があります）
• 住宅ローン諸費用　　　　　借入条件によります
• 強制執行費用　　　　　　　50 万円～ 100 万円
• 残置物の撤去費用　　　　　Q9 をご参照ください
• リフォーム費用　　　　　　Q10 をご参照ください
• 解体費用　　　　　　　　　Q11 をご参照下さい

残置物の処分費用 Ｑ９ 残置物の処分はどれくらい見たら良いですか？

Ａ９　大抵の場合残置物は有ります。少ない場合は落札者ご本人でも処分できる場合も有りますが、業者に委託するとなれば、残された量により1０万円～５０万円程度かかる場合もあります。

リフォーム費用 Ｑ10 リフォーム費用はどれぐらい見たら良いですか？

Ａ10　中の状態によってですが、クロスや畳など表面的な内装工事であれば25 坪の家で50 ～ 60 万円程度です。
平成築の物件であれば水回りが壊れている事は少ないため上記の金額で収まると思いますが、壊れていなくても水回りや外装・屋根のリフォームとなると状態によりますので個別にご相談下さい。

解体費用 Ｑ11 解体費用はどれくらい見たら良いですか？

Ａ11　25 坪の家でだいたい100 万円程度です。但し電線や細い道など大きな重機が入らない場合は手壊しとなり割増料金が必要になります。