不動産には普通は接道がありますが、昔の建物には建築基準法に定める道に接していない物件も数多くあります。

では、不動産が建築基準法に定める道に接していない事例にはどのようなものがあるでしょうか。また、その問題点や解決策にはどのようなものあるでしょうか。

接道がない場合の問題点

新しく宅地として売買されている不動産は、通常は接道があります。現在の法律では、不動産と法律で定められた道が2メートル以上接している必要があるからです。

もし2メートル以上公道に接していない場合は再建築不可の建物になってしまいます。再建築不可の建物とは、建物を壊したときに、再びその土地に建物を建てることができないことをいいます。

つまり、再建築不可の建物に認定されてしまった場合には、どんなに古い建物でも新しくすることができなくなります。

接道に関する内容が定められた法律は建築基準法ですが、1950年に定められていますので、現在再建築不可の建物は築年数が60年以上経過しているものが多くあり、老朽化によって建物が地震などによって倒壊する可能性もあります。

再建築不可の建物の種類

不動産に接道がなく再建築不可とされる建物は大きく分けて3種類あります。

1つは、法律に定められている公道でもその公道自体が幅4メートル未満の場合です。これが一般的な再建築不可の建物の例なります。

しかし、実は道幅があるにもかかわらず再建築不可とされる場合があります。それは、建築基準法上公道と認められていない道の場合です。この場合には、その道は公道ではなく通路という呼び方がされています。

さらに、もともと公道に接していたにもかかわらず、その土地の一部を売却してしまったために、再建築不可の建物になってしまった場合もあります。

ただ、道幅4メートル未満の道路であっても建築基準法が適応される以前から建築物が並んでいた道路で、特定行政庁が指定しているものは、建築基準法42条2項によって公道して認められます。

その際は敷地のセットバックが行われます。他にも4メートル以上の公道に接していなくても、不動産と公道の間に公園がある場合などは公道として認められることがあります。

問題の解決方法

再建築不可の不動産の問題は住人にとっては深刻ですが、これを解決する方法の一つに、リフォームやリノベーションをする方法があります。

リフォームやリノベーションは、躯体はそのままにするため再建築には当たりません。

躯体さえしっかりしていれば、耐震リフォームをすることで耐震性の問題は解決され、住人は安心して住むことができます。

もし、躯体に問題があり、リフォームやリノベーションでは不十分の場合には、2メートル以上幅のある公道に接している土地の一部を買いとる方法もあります。

例えば、あと1メートルの幅があれば再建築不可の不動産でなくなる場合も、その部分を所有している持ち主と交渉する必要がありますが、交渉にうまくいけば不動産と接道の幅が2メートル以上になり再建築が可能です。